Поправка ПАСОК: от Golden Visa к Angel Visa
В греческий парламент внесена поправка к законопроекту Министерства развития о новых стимулах для прямых иностранных инвестиций. Её автор, оппозиционная партия ПАСОК («Движение за перемены»), предлагает отменить выдачу постоянных ВНЖ инвесторам на основании покупки недвижимости и переориентировать систему стимулов на так называемую Angel Visa, то есть ВНЖ за вложения в национальную экономику, предпринимательство, исследования и инновации.
Вторая часть поправки касается тех, у кого золотая виза уже есть. Для объектов, по которым ВНЖ выдан, предлагается запретить краткосрочную аренду. По данным греческой прессы, применять запрет планируется в момент пятилетнего продления ВНЖ, то есть затронуты окажутся и действующие держатели, а не только новые заявители.
В обоснование ПАСОК приводит данные о жилищном кризисе. Доля домовладельцев в Греции снизилась с 75,4% в 2019 году до примерно 69,4% в 2025-м. Молодые греки уезжают от родителей в среднем почти в 31 год, тогда как по ЕС этот возраст около 26 лет. Больше четверти населения тратит на жильё свыше 40% располагаемого дохода, а аренда однокомнатной квартиры в Афинах съедает более 70% средней зарплаты. Отдельно партия ссылается на данные Министерства миграции: действующие ВНЖ инвесторов выданы почти исключительно за недвижимость, а число активных и рассматриваемых заявок превышает 40 000.
Характерно, что сама записка подчёркивает: проблема не в гражданстве инвесторов и не в иностранном капитале как таковом, а в том, какие именно инвестиции нужны стране и какую отдачу они приносят.
Сразу оговоримся: поправка оппозиционная, и без поддержки правящей «Новой демократии» шансов пройти у неё немного. Если бы новость была одна, мы бы назвали её скорее политическим заявлением. Но она не одна.
Налог на покупку жилья для иностранцев: с 3% до 15%
В сентябре, на Международной выставке в Салониках, правительство объявило о повышении налога на передачу права собственности для граждан третьих стран с 3% до 15%. Это разовый налог, который покупатель платит перед подписанием нотариального акта, отдельно от ежегодного налога ENFIA. Сейчас его эффективная ставка с муниципальной надбавкой составляет около 3,09% от большей из двух величин: цены сделки или кадастровой («объективной») стоимости.
По дате начала применения пока есть разночтения. Изначально премьер-министр называл 1 января 2027 года, позже министр финансов Кириакос Пьеракакис говорил уже о 1 июля 2027 года. Как это повлияет на программу, проще всего показать на цифрах:
| Сценарий золотой визы | Налог сейчас (около 3%) | Налог по ставке 15% |
|---|---|---|
| 800 000 EUR (Афины, Салоники, популярные острова) | около 24 000 EUR | около 120 000 EUR |
| 400 000 EUR (остальные регионы) | около 12 000 EUR | около 60 000 EUR |
| 250 000 EUR (конверсия, реставрация) | около 7 500 EUR | около 37 500 EUR |
Повышение касается не всех иностранцев. От налога на первое жильё сейчас освобождены граждане ЕС и ЕЭЗ, признанные беженцы, а также граждане третьих стран с долгосрочным ВНЖ или ВНЖ второго поколения в Греции. Остальные покупатели из третьих стран, судя по заявлениям правительства, будут платить 15% независимо от стоимости объекта.
Есть и ещё один фактор. Сейчас на покупку новостроек в Греции действует приостановка НДС в 24%, благодаря которой иностранные покупатели платили только налог на передачу права собственности. Эта приостановка рассчитана до конца 2026 года, и если её не продлят, стоимость входа в новые проекты вырастет даже без учёта нового налога.
Получается, что власть и оппозиция в Греции, при всех разногласиях, в этом вопросе смотрят в одну сторону. Различаются только инструменты: одни предлагают закрыть программу, другие делают вход в неё для иностранцев заметно дороже. Оба подхода объясняются одним и тем же аргументом, доступностью жилья для местных жителей, а до выборов, запланированных на весну 2027 года, эта тема из повестки точно не уйдёт.
Можно ли это спрогнозировать?
Со стопроцентной уверенностью утверждать, что Греция отменит недвижимость как основание для ВНЖ, сейчас нельзя. Но попробовать спрогнозировать можно, и для этого достаточно посмотреть на соседей, которые этот путь уже прошли.
| Страна | Что было | Что сейчас |
|---|---|---|
| Португалия | ВНЖ за покупку недвижимости, в том числе по пониженным порогам в регионах | С октября 2023 года недвижимость исключена. Остались инвестиционные фонды, научные исследования, культурные проекты, создание рабочих мест |
| Испания | ВНЖ за покупку недвижимости от 500 000 EUR, а также другие инвестиционные основания | С апреля 2025 года программа отменена полностью. Для предпринимателей остаётся отдельная виза для ведения бизнеса |
| Греция | Изначально ВНЖ за недвижимость от 250 000 EUR по всей стране | Пороги 800 000 / 400 000 EUR, 250 000 EUR только для конверсии и реставрации, запрет краткосрочной аренды, на обсуждении отмена и налог 15% |
Что объединяет эти истории? Ни одна страна не вводила ограничений по гражданству. Никто не говорил «нам не нужны инвесторы из такой-то страны». Государства пересматривают, какие деньги им нужны: те, что разгоняют цены на ограниченный жилой фонд, или те, что идут в экономику, рабочие места и инновации. Это не дискриминация, а смена приоритетов, и у Греции сейчас тот же аргумент, что когда-то был у Португалии и Испании.
Разница только в скорости и жёсткости. Португалия выбрала мягкий вариант и сохранила программу, сменив допустимые инвестиции. Испания закрыла её целиком. Греция пока идёт третьим путём: программу не трогает, но шаг за шагом делает недвижимый сценарий дороже и уже.
Если посмотреть на Грецию внимательнее
На наш взгляд, нынешние новости не стоит воспринимать как резкий поворот. Если проследить цепочку изменений последних лет, они выглядят вполне логичным продолжением.
С 2024 года порог для Афин, Салоник, популярных островов и крупных муниципалитетов поднят до 800 000 EUR, для остальных регионов до 400 000 EUR. Пониженный порог в 250 000 EUR сохранили только для двух сценариев: перевод коммерческих помещений в жилые и реставрация исторических зданий. Тогда многие восприняли это как оставленную лазейку. Мы смотрим на это иначе.
Это тоже была история про экономику, а не про льготу инвестору. Государство направляло иностранный капитал туда, где он решает его собственные задачи: восстанавливает старый фонд, возвращает в оборот пустующие здания и не конкурирует с местными покупателями за обычные квартиры. Добавим сюда уже действующий запрет на краткосрочную аренду объектов по золотой визе, и картина складывается.
Каждый шаг последних лет сужал роль недвижимости как простого способа получить ВНЖ. Повышение налога и предложение ПАСОК идут ровно в том же направлении, просто быстрее. Рынок это уже почувствовал: в начале 2026 года новых заявок на золотую визу было около 2 550 против примерно 4 550 годом ранее, и логично ожидать, что 15% налога усилят эту тенденцию.
Что мы советуем сейчас
Тем, кто уже выбрал Грецию, главное сейчас смотреть не только на порог инвестиции, но и на дату перехода права собственности. Выбрать или зарезервировать объект в 2026 году не значит закрыть сделку в 2026-м, особенно если речь о новостройке или проекте конверсии. Если нотариальный акт будет подписан после вступления нового налога в силу, стоимость входа может вырасти на десятки тысяч евро.
Тем, кто уже держит золотую визу и сдаёт объект посуточно, стоит заранее продумать модель на момент продления, если поправка всё же пройдёт хотя бы в части запрета краткосрочной аренды.
А тем, кто только присматривается к Европе, мы бы предложили держать в голове общий тренд. Недвижимость как основание для ВНЖ постепенно уходит, и пути через бизнес, фонды и реальную экономическую активность становятся основными. Иногда разумнее сразу выбирать маршрут, который через пару лет не придётся пересматривать.
Мы следим за тем, как поправка пройдёт обсуждение в парламенте и в каком виде будет принят налог, и обязательно расскажем, если что-то изменится. Если вы рассматриваете греческую золотую визу или ищете альтернативный маршрут в Европу, команда REVERA Private Clients поможет оценить варианты с учётом новых правил.
